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背景状況


「西区発寒9・14プロジェクト」
(仮称)ホーマックスーパーデポ発寒追分通店

       新築工事 


平成24年4月19日

株式会社ツカサエンターテインメント


背景

一、当初「設置者」としての立場であった株式会社ロジコム(JASDAQ市場上場)が

   平成23年12月12日をもって急遽、事業撤退を行った事によりツカサエンターテ

   インメントが当面の「設置者」としての立場に立ちながらツカサエンターテイン

   メントが選定したるJA三井リース株式会社が設置者として、

   ホルダー(底地取得者)はケネディクス株式会社となったが、平成24年2月7日

   ホルダー(底地取得者)ケネディクスが条件等の理由により撤退したため、腹案

   として考えていた設置者としてはJA三井リースとし、丸高水産株式会社との間

   における定期土地賃貸借契約を締結、ホーマックとの間における定期建物賃貸借

   契約を行うこととし、同時平行にホルダー(底地取得者)を選定することとし、

   本件事業を揺るぎないものとした。


二、課題としては、定期土地賃貸借契約を行うにあったては、丸高水産の本件事業

   用地には根抵当権が設定されており、順位としては株式会社北洋銀行が第一順

   位、株式会社北海道銀行が第二順位で設定されており両行の同意、若しくは丸

   高水産とJA三井リースが定期土地賃貸借契約を締結するにあたり、敷金の提

   供を受けることにより、丸高水産はこの敷金で北洋銀行に返済を行い順位一番

   の担保権を抹消しこれによって北海道銀行が定期土地賃貸借契約の賃借権を自

   行の担保権よりも優先させる登記をいれ、借地権を第一順位の用益物権とする

   ことの調整を行なうこととした。

   丸高水産としては土地の売却(ホルダー・底地取得者)を望んでおりそのこと

   が前提にはあった。


三、JA三井リースとホーマックとの定期建物賃貸借契約における内容についての

   設定条件等(既に、ツカサエンターテインメントとしてはホーマックと調整・

   同意済)は、賃料については契約面積に対し坪当たり4,600円また建設費用、

   坪単価28万円(但し、これを超える場合においてはテナント負担)保証金とし

   て建設費の70%(内訳、建設協力金70%・敷金30%)については双方は、同意

   はしており、調整としては定期建物賃貸借契約における契約条項と敷金の額面

   であった。 本定期建物賃貸借契約については、当初、設置者候補者ロジコムと

   ホーマックとの基本合意に基づく契約内容であったが交渉過程の段階において

   ホーマックがJA三井リースに対し、厳しい条件内容にその都度、変化しはじ

   め何か意図的にJA三井リースとの契約を回避させようと図っていたと思われ

   る。


四、ホーマックの紹介により岩田地崎建設が建築受注のための本件土地を買受した

   いとの申し出があった。土地の買受の条件設定としては、土地代15億円であっ

   たがその他の条件としては全てツカサエンターテインメントの立場・役割とし

   て行ってきた、選定したる各業者が行っている開発許認可業務・基本設計業務

   等、全て出来高精算を行い岩田地崎建設として行うこと等、ツカサエンターテ

   インメントが行ってきた立場・役割等全てを岩田地崎建設が承継することが条

   件であったため、ツカサエンターテインメントとしては基本的には断りをして

   いたが、ホーマックとの紹介もあり妥協点を見出すべき協議を行い、また岩田

   地崎の求めに応じ建築受注のための本件土地を買受するにあたり、物件概要書

   一式・独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構との折衝記録並びに基本

   設計図書CDR1枚(建築基本設計・外構基本設計・標準仕様書・電気設備概

   要・設備基本計画書各一式)等を非公開を厳守の上、提出した。

   岩田地崎建設は役員会の了承を得るには時間的に間に合わない等と言い撤退を

   申し入れてきた。


まとめ

「丸高水産」としては、土地の売却をそもそも望んでおり、「ホーマック」としては、確実に本件計画地に出店を強く求め、更には「岩田地崎建設」としては、建築受注を確実なものにしたいとの各社の目的ではあるが、ツカサエンターテインメントとしての立場としては本件事業計画の立案・策定・推進・リーシング業務等、または設置者・各業者の選定等を行っており、設置者はJA三井リース、建築に関してはツカサエンターテインメントが総合建設業いわゆるゼネコンを選定(協議)する事になっており、テナントとしてはホーマックという構築であったものを各三社の利害のもとにツカサエンターテインメントを外そうと図ったものである。

よってホーマック(岩田地崎建設と謀議の上)は意図的に先ずは丸高水産の代理人の立場であるツカサエンターテインメントに岩田地崎建設を紹介し、岩田地崎建設とツカサエンターテインメントの条件を協議させ、敢えて交渉中にはホーマックよりその岩田地崎建設との交渉内容を知りたい旨等、または岩田地崎建設よりホーマックがその交渉内容を得たいとのことをツカサエンターテインメントに知らしめて、ホーマックが全くこのツカサエンターテインメントと岩田地崎建設との交渉内容を知らないこととしての立場を作り上げ、岩田地崎建設の条件等がツカサエンターテインメントの了承等が整わない情況等を汲み取った場合においては、切換を図り即ち、丸高水産が表面に立ち開発許認可業務の事前申請等を行うための日程を考え、直に丸高水産に対し「第三者」を通じツカサエンターテインメントを本件より外すことを企み、岩田地崎建設をして、表面に立たずに、丸高水産に開発許認可業務等の事前申請者にし、開発許認可業者としては三洋企画株式会社及び株式会社ランドブレインを設計者として用い、丸高水産が他社と取り組んだという建前を装いホーマックは、全く関与はしていない立場を保とうとし、岩田地崎建設はこれに加担し、関与を否定し、装っている。


「第三者」とは株式会社ランドブレインと思われる。


追記事項

ホーマック株式会社・岩田地崎建設株式会社・株式会社ランドブレインを介し三井住友ファイナンス&リース株式会社が本件計画地の土地を取得した。
(平成24年6月25日確認)



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